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| Fuente de la imagen: Alquiler, Rehabilitación y Regeneración (M. Velasco, 2018) |
Resumen: La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la
vivienda, se erige como la primera ley estatal en esta materia desde la
aprobación de la Constitución Española (CE). Su objeto es regular las
condiciones básicas que aseguren la igualdad en el ejercicio de los derechos y
deberes constitucionales relativos a la vivienda, en particular, el acceso a
una vivienda digna y adecuada en condiciones asequibles. La normativa busca
reforzar la función social de la vivienda, exigiendo el deber de destinarla al
uso habitacional y de mantenerla, conservarla y rehabilitarla. Entre sus fines
principales se incluye facilitar el acceso a la vivienda a personas jóvenes y
colectivos vulnerables, fomentar la existencia de una oferta a precios
asequibles y asegurar la funcionalidad, seguridad, habitabilidad y
accesibilidad universal de las viviendas. Además, la ley configura las
políticas públicas de vivienda como un servicio de interés general, regula el
régimen básico de los parques públicos de vivienda para su desarrollo y protección,
y mejora la protección y transparencia en las operaciones de compra y
arrendamiento.
Palabras Clave: Vivienda Digna y Adecuada, Función Social,
Gran Tenedor, Zonas de Mercado Residencial Tensionado, Parque Público de
Vivienda, Accesibilidad Universal.
Summary: Law 12/2023, of May 24, on the right to housing, is
the first state law on this matter since the approval of the Spanish
Constitution (CE). Its purpose is to regulate the basic conditions that ensure
equality in the exercise of constitutional rights and duties related to
housing, in particular, access to decent and adequate housing under affordable
conditions. The legislation seeks to strengthen the social function of housing,
requiring the duty to allocate it for residential use and to maintain, conserve,
and rehabilitate it. Its main purposes include facilitating access to housing
for young people and vulnerable groups, promoting the availability of housing
at affordable prices, and ensuring the functionality, safety, habitability, and
universal accessibility of housing. Furthermore, the law establishes public
housing policies as a service of general interest, regulates the basic
framework for public housing stocks for their development and protection, and
improves protection and transparency in purchase and rental transactions.
Keywords: Decent and Adequate Housing, Social Function,
Large Housing Owner, Stressed Residential Market Areas, Public Housing Stock,
Universal Accessibility.
1. Introducción: Contexto y Fundamento Constitucional
La Constitución Española reconoce en su artículo 47 el
derecho al disfrute de una vivienda digna y adecuada, imponiendo a los poderes
públicos el deber de promover las condiciones necesarias para garantizar la
igualdad en el ejercicio de este derecho. La vivienda es considerada un bien de rango constitucional que modula tanto el derecho de propiedad como
la libertad de empresa, obligándoles a cumplir una función social y un interés
general.
Históricamente, el Estado no había contado con una
legislación de vivienda que fijara condiciones básicas de igualdad, a
diferencia de la amplia producción normativa autonómica. Esta ley viene a
cubrir ese vacío, estableciendo un marco legislativo estable para la
planificación económica y política de vivienda.
La normativa internacional, como la Declaración Universal de
Derechos Humanos y el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y
Culturales, también reconoce el derecho de toda persona a una vivienda
adecuada. En línea con estos postulados, la Ley 12/2023 promueve un cambio de
paradigma para reforzar la función de la vivienda como servicio social de
interés general, garantizando el derecho efectivo a la misma para todas las
personas jóvenes y colectivos en riesgo de exclusión.
2. Principios Rectores y el Estatuto Básico de la Ciudadanía
El derecho de propiedad de la vivienda está delimitado por
su función social. El Título I de la ley establece el estatuto básico de la
ciudadanía en relación con la vivienda.
2.1. Derechos y Deberes de la Ciudadanía
Toda la ciudadanía tiene derecho a disfrutar de una vivienda
digna y adecuada, sin sufrir discriminación, exclusión, acoso o violencia de
ningún tipo. Las administraciones competentes deben garantizar el cumplimiento
de este principio, adoptando medidas contra la discriminación directa e
indirecta, así como contra el acoso inmobiliario.
Entre los deberes de la ciudadanía se encuentra el respeto y
la contribución a la preservación del parque de vivienda, evitando actividades
molestas y realizando las actuaciones de conservación o mejora correspondientes
al régimen de tenencia.
2.2. La Protección de Colectivos Vulnerables
Las políticas de vivienda deben priorizar a personas,
familias y unidades de convivencia que se encuentran en situaciones de mayor
vulnerabilidad social y económica, especialmente aquellas afectadas por
procedimientos de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual, promoviendo
su adecuado realojo. Se presta atención específica a:
• Personas, familias y unidades de convivencia con menores a
cargo.
• Personas sin hogar (sinhogarismo).
• Personas con discapacidad, garantizando la accesibilidad
universal.
3. La Acción de los Poderes Públicos y la Oferta de Vivienda
La acción del Estado, en coordinación con las
administraciones autonómicas y locales, se centra en la planificación, la
cooperación y la provisión de oferta.
3.1. Tipologías de Vivienda Asequible
Se articulan políticas de planificación sobre dos categorías
de vivienda protegida:
1. Vivienda Social: Titularidad pública, destinada
prioritariamente al alquiler o cesión temporal para personas u hogares con
dificultades de acceso al mercado. Incluye viviendas dotacionales públicas.
2. Vivienda Protegida de Precio Limitado: Titularidad
pública o privada (excluida la social), sujeta a limitaciones de precios y
destinada a satisfacer la necesidad de residencia permanente de personas u
hogares con dificultades de acceso.
Se introduce también la Vivienda Asequible Incentivada. Esta
es de titularidad privada (incluyendo entidades del tercer sector), y recibe
beneficios (urbanísticos, fiscales, etc.) de la Administración a cambio de
destinarla a alquiler a precios reducidos para personas con ingresos
insuficientes para acceder al precio de mercado.
3.2. Regulación en Zonas de Mercado Residencial Tensionado
Las administraciones competentes pueden declarar ámbitos
territoriales como zonas de mercado residencial tensionado cuando exista un
riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda asequible.
Para que se produzca esta declaración, deben concurrir dos
circunstancias justificadas mediante datos objetivos:
• Que el coste de la hipoteca o alquiler, más los gastos y
suministros básicos, supere el 30 por ciento de los ingresos medios del hogar.
• O bien, que el precio de compra o alquiler haya
experimentado un crecimiento acumulado en los cinco años anteriores al menos
tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del Índice de
Precios de Consumo de la comunidad autónoma.
En estas zonas, se impone a los grandes tenedores la
obligación de colaborar y suministrar información sobre el uso y destino de sus
viviendas. Un "gran tenedor" se define como la persona física o
jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una
superficie construida superior a 1.500 m² de uso residencial (excluyendo
garajes y trasteros). No obstante, la definición puede particularizarse en la
declaración de zonas tensionadas, reduciendo el umbral a cinco o más inmuebles
urbanos de uso residencial.
4. Transparencia y Protección en las Operaciones de Vivienda
El Título IV refuerza la protección de las personas
demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda. Tienen derecho a recibir
información completa, objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible. Los
agentes inmobiliarios y administradores de fincas deben cumplir con este deber
de información.
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una
vivienda en oferta puede requerir, antes de formalizar la operación,
información mínima, que incluye:
• Identificación de la parte vendedora o arrendadora y, en
su caso, del agente de intermediación.
• Condiciones económicas, precio total y formas de
financiación.
• Características de la vivienda y del edificio
(certificación de habitabilidad, superficie útil y construida, certificado de
eficiencia energética, condiciones de accesibilidad, estado de ocupación,
etc.).
• Información jurídica (cargas y gravámenes).
En las zonas de mercado residencial tensionado, el
propietario debe informar al futuro inquilino sobre la cuantía de la última
renta del contrato vigente en los últimos cinco años, así como del valor que le
correspondería según el índice de referencia de precios de alquiler. Además, se
establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del
contrato serán a cargo del arrendador.
5. Medidas de Contención de Precios y Fiscalidad
La ley introduce medidas extraordinarias y temporales de
contención de precios.
• Índice de Referencia: El Instituto Nacional de Estadística
(INE) deberá definir, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de
referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de
vivienda, que servirá como límite para evitar incrementos desproporcionados.
• Limitación Extraordinaria: Se extiende la limitación de la
actualización anual de la renta. En 2024, el incremento de la renta para los
contratos de arrendamiento de vivienda no podrá exceder el tres por ciento.
Fiscalmente, se modulan los incentivos en el Impuesto sobre
la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para estimular el alquiler de vivienda
habitual a precios asequibles. La reducción general del rendimiento neto pasa
del 60% al 50%. No obstante, este porcentaje puede incrementarse hasta el 90
por ciento si se formaliza un nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja
de al menos el 5% respecto a la renta anterior.
6. Crítica
Se presenta como la primera normativa estatal integral en
materia de vivienda desde la Constitución Española, buscando garantizar el
derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible. Si bien sus objetivos (como
reforzar la función social de la propiedad y priorizar a colectivos
vulnerables) son constitucionales, la implementación de la ley enfrenta
importantes desafíos estructurales y regulatorios derivados de la complejidad
competencial y de las medidas de intervención directa en el mercado.
6.1. La Complejidad del Marco Competencial y la
Fragmentación Regulatoria
Uno de los principales ejes de debate y riesgo de ineficacia
reside en el reparto de competencias. La propia ley reconoce que el derecho a
la vivienda no es un título competencial autónomo para el Estado, sino que las
Comunidades Autónomas (CC.AA.) han asumido la competencia plena en materia de
vivienda, mientras que el Estado solamente puede incidir a través de títulos
competenciales diversos, como la regulación de las condiciones básicas de
igualdad o la planificación general de la actividad económica.
El legislador estatal justifica la ley en la necesidad de
fijar "condiciones básicas y de igualdad" ante la elevada y, a veces,
descoordinada producción normativa autonómica. Sin embargo, esta concurrencia
competencial implica que la efectividad de las medidas más sensibles, como la
declaración de zonas tensionadas o la provisión de vivienda social, depende de
la cooperación y la voluntad política de cada Administración territorial. De
hecho, el Estado solamente puede "proponer" líneas estratégicas y
colaborar en la financiación, pero son las CC.AA. quienes tienen la última
palabra en muchas de las herramientas de planificación y ejecución.
6.2. Dudas sobre la Eficacia de la Intervención en el
Mercado de Alquiler
La ley introduce medidas de contención de precios que han
generado controversia, aplicables principalmente en las zonas de mercado
residencial tensionado.
6.2.1. La Definición y Limitación a los Grandes Tenedores
La figura del "Gran Tenedor" (persona física o
jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o 1.500 m²
construidos de uso residencial) es clave para la aplicación de la limitación de
rentas y las obligaciones de información. No obstante, la normativa permite que
la definición se "particularice" en el ámbito tensionado, pudiendo
reducirse el umbral a cinco o más inmuebles urbanos. Esta flexibilidad, aunque
busca adaptarse a la realidad local, introduce una asimetría regulatoria que puede
generar inseguridad jurídica y dificultar la predictibilidad de la inversión en
diferentes mercados residenciales dentro del mismo Estado.
En estas zonas tensionadas, los grandes tenedores están
obligados a colaborar y suministrar información sobre el uso y destino de sus
viviendas, y están sujetos a límites de renta más estrictos (basados en un
índice de precios de referencia aún por desarrollar) que los pequeños
propietarios. Esta diferenciación impone cargas administrativas y regulatorias
desiguales.
6.2.2. Riesgo de Disminución de la Oferta
Las medidas de contención de precios (como la limitación de
la renta al contrato anterior para nuevos contratos en zonas tensionadas, con
leves incrementos justificados) y la limitación extraordinaria al 3% de la
actualización anual de la renta durante 2024, son concebidas como mecanismos
excepcionales y acotados temporalmente para amortiguar la tensión del mercado.
Sin embargo, desde una perspectiva crítica, las medidas de
control de rentas pueden desincentivar a los propietarios (tanto grandes como
pequeños) a poner sus viviendas en el mercado de alquiler de larga duración o a
realizar las inversiones necesarias en conservación y rehabilitación, lo que
podría llevar a una contracción de la oferta de vivienda disponible, justo lo
que la ley pretende evitar.
6.3. Insuficiencia en la Provisión de Parque Público y
Procedimientos de Desahucio
6.3.1. El Déficit Crítico de Vivienda Social
El preámbulo de la ley enfatiza que los parques públicos de
vivienda en alquiler son "del todo insuficientes" en España,
cubriendo apenas el 1,6% de los hogares, un contraste marcado frente a otros
países europeos con porcentajes superiores al 15%.
Aunque la ley establece el ambicioso compromiso de alcanzar
un mínimo del 20% de vivienda destinada a políticas sociales en 20 años en los
municipios declarados tensionados (salvo que las CC.AA. establezcan sus propias
metas), la fuente subraya que la creación y gestión de estos parques requiere
una inversión monumental y sostenida. El logro de este objetivo depende en gran
medida de la movilización de suelos públicos y la colaboración público-privada,
cuya eficacia y velocidad son intrínsecamente lentas en el sector inmobiliario
y urbanístico.
6.3.2. Complejidad Procesal en Casos de Vulnerabilidad
La ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para
reforzar la protección de la vulnerabilidad en los procedimientos de desahucio
y ejecución hipotecaria. En particular, si la parte actora es un Gran Tenedor y
la vivienda es la habitual de la persona o unidad de convivencia, se impone la
obligatoriedad de someterse a un procedimiento de conciliación o intermediación
con la Administración pública competente.
Aunque la intención es socialmente protectora, esta medida
introduce la posibilidad de suspensiones judiciales del lanzamiento de hasta
cuatro meses si el demandante es una persona jurídica. Esta judicialización de
la intervención social y las demoras procesales pueden percibirse como un
menoscabo de la seguridad jurídica y de las facultades del derecho de
propiedad, lo que podría incrementar la aversión al riesgo de los propietarios
e impactar negativamente en la oferta de alquiler.
6.4. Modulación de Incentivos Fiscales
En el ámbito fiscal, la ley modula la reducción en el
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) para los arrendamientos.
La reducción general del rendimiento neto pasa del 60% al 50%. Si bien se
ofrecen reducciones superiores (hasta el 90%), estas están condicionadas al
cumplimiento de criterios estrictos (como una rebaja de al menos el 5% sobre la
renta anterior en zona tensionada). Este esquema, más complejo y con una
reducción general menor, podría no ser percibido como un estímulo suficiente
por parte de los propietarios no grandes tenedores para aumentar la oferta o
bajar significativamente los precios fuera de los supuestos altamente
incentivados.
6.5. Consideraciones
Se establece un marco de mínimos en el derecho a la vivienda
y aborda con decisión la ineficacia histórica del mercado en proveer acceso
asequible. Sin embargo, la crítica se centra en que sus herramientas más
novedosas (la contención de precios y las obligaciones impuestas a los grandes
tenedores) operan sobre un frágil equilibrio competencial que requiere la
alineación de todas las administraciones. Si las medidas de control no van
acompañadas de un aumento significativo y rápido de la oferta pública de
vivienda (cuyo déficit es crítico), la ley corre el riesgo de generar
disrupciones en el mercado privado y ralentizar la provisión de vivienda,
contradiciendo su fin de equilibrar la oferta y la demanda.
7. Propuesta de Mejora
Para mitigar los riesgos identificados, especialmente la
fragmentación competencial, la potencial reducción de la oferta privada por las
medidas de contención de precios y el déficit crítico de vivienda social, se
proponen las siguientes líneas de mejora, basadas en una implementación
reforzada de los mecanismos previstos en la Ley 12/2023:
7.1. Refuerzo de la Coordinación y Agilización de la
Planificación Estatal
La ley establece que la acción del Estado busca garantizar
la igualdad en el ejercicio de los derechos y deberes constitucionales en
materia de vivienda y debe llevar a cabo la planificación con la
correspondiente financiación.
Propuesta de mejora: Agilizar y hacer más operativa la
colaboración interadministrativa.
• Frecuencia de Órganos de Cooperación: Se debe elevar la
frecuencia de las reuniones de la Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo y
la Comisión Multilateral de Vivienda y Suelo. Actualmente se reúnen al menos
una vez al año. Esta frecuencia debería ser trimestral u otra periodicidad
superior que asegure que la planificación estatal se adapte rápidamente a la
declaración y evolución de las zonas de mercado residencial tensionado,
permitiendo una mejor coordinación en la aplicación de las medidas fiscales,
regulatorias y de financiación.
• Planes Estratégicos Vinculantes: Los Planes estatales en
materia de vivienda deben incorporar mecanismos que fomenten activamente la
adhesión y el cumplimiento de las Comunidades Autónomas, asegurando que la
acción del Estado, en el ámbito de sus competencias, fortalezca el equilibrio
territorial y garantice el derecho de acceso a la vivienda en condiciones
asequibles.
7.2. Aceleración y Financiación Prioritaria del Parque
Público y la Oferta Asequible
El preámbulo de la ley reconoce la insuficiencia de los
parques públicos de vivienda y la ley establece la regulación de la Vivienda
Asequible Incentivada (VAI) y el Fondo de Vivienda Asequible para incrementar
la oferta a corto plazo.
Propuesta de mejora: Financiar urgentemente los mecanismos
de provisión de oferta y simplificar la movilización de suelo.
• Movilización Urgente de Suelo Público: La Comisión de
Coordinación Financiera de Actuaciones Inmobiliarias y Patrimoniales debe
priorizar la identificación y puesta a disposición de suelo de titularidad de
la Administración General del Estado y sus organismos adscritos para la
construcción de vivienda social o VAI. Esto es básico en las
zonas declaradas tensionadas. Debe asegurarse que, previamente a cualquier
enajenación de suelo residencial por parte del Estado, se obtenga el informe preceptivo
de la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda.
• Incentivos a la Vivienda Asequible Incentivada (VAI): Se
deben reglamentar y publicitar de forma clara los beneficios (urbanísticos,
fiscales o de otro tipo) asociados a la VAI, garantizando la simplicidad en el
procedimiento para que la titularidad privada (incluyendo entidades del tercer
sector) pueda sumarse rápidamente al objetivo de incrementar la oferta. El
objetivo del fondo debe ser generar este parque de VAI o vivienda social.
• Uso de Fianzas para Inversión Directa: Se debe garantizar
que la utilización de las fianzas de los contratos de arrendamiento para la
financiación de la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques
públicos de vivienda sea efectiva y ágil, priorizando la inversión en aquellos
territorios con mayor déficit habitacional.
7.3. Garantía de Recursos para los Procedimientos de
Vulnerabilidad
La ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para
establecer procedimientos de conciliación e intermediación y suspensión de
lanzamientos en casos de vulnerabilidad.
Propuesta de mejora: Asegurar la disponibilidad efectiva de
alternativas habitacionales para que los procedimientos judiciales no generen
un vacío de protección.
• Aplicación de Recursos en la Intermediación: Es
necesario que, inmediatamente después de la entrada en vigor de la ley, las
Comunidades Autónomas dispongan y apliquen los recursos de los planes estatales
de vivienda para cubrir los costes del proceso de intermediación y ofrecer soluciones habitacionales temporales (como vivienda social
de emergencia) y compensaciones a los propietarios afectados que colaboren.
• Realojo Efectivo: El objetivo del realojo y acceso a una
vivienda digna debe ser el eje central del proceso de suspensión. El plazo
máximo de suspensión judicial (dos o cuatro meses) debe ser estrictamente
utilizado por las Administraciones competentes para presentar la propuesta de
alternativa de vivienda digna en alquiler social o de medidas de atención
inmediata, evitando que el procedimiento se reanude automáticamente sin que se
haya proporcionado una solución social.
7.4. Fortalecimiento de la Transparencia y la Seguridad
Jurídica a través de la Información
La ley establece el derecho a recibir información completa,
objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible en las operaciones
inmobiliarias y crea la Base de datos de contratos de arrendamiento de
vivienda.
Propuesta de mejora: Acelerar el desarrollo de los índices
de referencia y sistemas de información.
• Prioridad al Índice de Referencia: Acelerar la definición
del índice de referencia para la actualización anual de los contratos de
arrendamiento de vivienda por parte del Instituto Nacional de Estadística
(INE), cuya fecha límite es el 31 de diciembre de 2024. Su aprobación urgente
es vital, ya que la limitación de rentas a grandes tenedores en zonas
tensionadas y la aplicación de los incentivos fiscales dependen de la
aprobación de este sistema de índices de precios de referencia.
• Integración de la Base de Datos: Garantizar que la base de
datos de contratos de arrendamiento se conforme con la máxima celeridad,
integrando la información de los registros autonómicos de fianzas y del
Registro de la Propiedad. Esta base de datos es la herramienta necesaria para
el seguimiento de la ley y para la caracterización de la demanda de vivienda y
del parque de vivienda deshabitada, elementos clave para la planificación
económica y para garantizar la transparencia
8. Conclusiones
Esta normativa representa un marco legislativo estatal que
tiene como objeto principal regular las condiciones básicas que garanticen la
igualdad en el ejercicio del derecho constitucional a acceder a una vivienda
digna y adecuada en condiciones asequibles.
A partir del análisis de su articulado, se extraen las
siguientes conclusiones clave sobre los pilares y mecanismos de la ley:
1. Refuerzo de la Función Social de la Vivienda y Protección
Ciudadana: La ley establece una regulación básica de los derechos y deberes de
la ciudadanía en relación con la vivienda, delimitando el derecho de propiedad
por su función social. Configura las políticas de vivienda como un servicio de
interés general y obliga a los poderes públicos a priorizar la atención a las
personas, familias y unidades de convivencia que se encuentren en situaciones
de mayor vulnerabilidad social y económica, prestando especial atención a
quienes están afectados por procedimientos de desahucio o lanzamiento,
promoviendo su realojo y el acceso a una vivienda digna.
2. Nuevas Herramientas de Intervención en el Mercado: La
normativa introduce instrumentos para moderar los desequilibrios del mercado,
incluyendo:
◦ La definición de
zonas de mercado residencial tensionado para orientar actuaciones públicas,
cuya declaración debe justificarse si la carga del coste de la vivienda más
suministros supera el 30% de los ingresos medios del hogar o si los precios han
crecido acumuladamente al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC
autonómico.
◦ El
establecimiento de la figura del "gran tenedor" (titular de más de
diez inmuebles urbanos de uso residencial o 1.500 m², o cinco o más en zonas
tensionadas, si así lo justifica la C.A.), imponiéndoles la obligación de
colaboración y suministro de información sobre el uso y destino de sus
viviendas en estas zonas.
◦ La introducción
de medidas de contención de precios en zonas tensionadas para nuevos contratos
de alquiler, limitando la renta a la del contrato anterior o al límite máximo
del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia
cuando el arrendador sea un gran tenedor. Además, establece una limitación
extraordinaria a la actualización anual de la renta que, en el período entre el
1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, no podrá exceder el tres por ciento.
3. Incremento de la Oferta Asequible y Social: Se busca
incrementar la oferta de vivienda sujeta a régimen de protección pública a
través de diversas vías:
◦ Regulación del
régimen jurídico básico de los parques públicos de vivienda, estableciendo el
objetivo de alcanzar un mínimo del 20% de viviendas destinadas a políticas
sociales en 20 años en los municipios declarados tensionados (en ausencia de
metas autonómicas).
◦ Definición de la
Vivienda Asequible Incentivada (VAI), una figura de titularidad privada que
recibe beneficios públicos (fiscales, urbanísticos) a cambio de destinarla a
alquiler a precios reducidos.
◦ Incremento de las
reservas de suelo destinadas a vivienda protegida, elevando el porcentaje
mínimo del 30% al 40% en suelo rural de nueva urbanización y del 10% al 20% en
suelo urbanizado de reforma o renovación.
4. Transparencia y Protección en las Operaciones: La ley
refuerza la protección de las personas demandantes, adquirentes o
arrendatarias, garantizando su derecho a recibir información completa,
objetiva, veraz, clara, comprensible y accesible sobre las características y las condiciones económicas y jurídicas de la vivienda. También se
establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del
contrato serán a cargo del arrendador.
5. Reforma Procesal y Fiscal: Se introducen modificaciones
en la Ley de Enjuiciamiento Civil para mejorar la regulación del procedimiento
de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, previendo la eliminación de la
necesidad de consentimiento para el traslado de información a las
Administraciones competentes y fijando plazos de suspensión de hasta dos o
cuatro meses para la adopción de medidas sociales, en función de si el
demandante es persona física o jurídica. En el ámbito fiscal, se establecen
incentivos en el IRPF (hasta el 90%) para estimular el alquiler asequible en
zonas tensionadas y se modula el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles
(IBI) a viviendas vacías de grandes tenedores, que puede alcanzar hasta el
150%.
Como corolario final, se concibe como una respuesta estructural a la crisis habitacional, buscando, desde las competencias estatales, establecer un marco legal básico, coherente y estable que articule la actuación de todos los poderes públicos en favor del derecho a la vivienda digna y adecuada.
Jefatura del Estado. (2023). Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. «BOE» núm. 124, de 25 de mayo de 2023.
